カテゴリー: 01.土地のこと

ずっと前から「やりたいことがあるなら、絶対若いうちに始めたほうがいいよ」とダンナさんには言っていたのですが…やっと、重い腰をあげたようです 来春3月に辞めることになりそうです
いよいよ、田舎でのゲストハウスを開業すべく、始動です
まずはネットで物件探し。理想は、千葉のいすみ周辺の古民家付きの物件。あったことはあったのですが…土地が2000坪以上で予算がかなりオーバー ま、見るのはタダだし、安くなるかも… とさっそく見学に行きました
確かに古民家なんだけど、実際には築年数の経った古い家、といった感じで家自体に魅力は感じなかった けれど、裏山がいい感じ ちょっとお散歩にもよさそうだし、山の上からは景色が開けて気分はいいし、静かな里山といった感じで理想に近かった。この物件なら、建物なしで土地だけでもう少し値段が安ければいいんだけどな。
午後は飛び入りで老舗の不動産屋さんへ。オススメ物件をいくつか提示してくれたけれど、移住者向けといった感じで、生活はしやすいかもしれないけど、これなら東京の郊外と変わらないなぁ～と思ってしまった。田舎の人は、都会の人が田舎になぜ住みたいのか、きっと分からないんじゃないかと思う 少しぐらい不便だって「田舎らしい」生活のできる場所がいいのだ。便利がいいなら東京をわざわざ離れようとは思わないもん。
早く「コレだ」と思える物件にあえるといいな。

昨日は海仲間と某ポイントでサーフィン。今日はコンディションがイマイチなので、九十九里にでも行こう、と北上中、家付きの物件はなかなかないから、土地だけ買ってログハウスでも建ててみる なーんてダンナさんと話をしていたら、東浪見のシーソングが目についた。そうだ、このログハウスってセルフビルドなんだよなぁ…いくらくらいでできるんだろ そんなことを考えていたら、ちょうど店の前にトラックが。
「資料だけでももらってきなよ」
この一言が、今後を決める一言だったのかもしれません。そこにいたのは、ログハウスを建てた本人、Sさん。しかも、資料をもらうだけのつもりが、事務所で私たちの話を親身になって聞いてくださって「費用を抑えたいんならハーフビルドしてみたら 大丈夫だよ、できるよ」と後押ししてくれた。最初はそんなことできるのかな…と思っていたけれど、Sさんの話を聞いていると、なんだか自分たちで建てられるんじゃないかと思えてくるから、言葉のパワーはすごい
その上、知り合いの不動産屋さんに電話までしてくれて…そのうちの一人から「土地は少し小さいけど、里山のいい物件がある」と聞き、さっそく見学に行くことに。
ここ、いいかも
第一印象は、今まで見た中で、バツグンによかった。南に田んぼ、北に山。隣家も見えないし、なんといっても静か。でも、土地だけで、しかも変形で、一部しか整地されていない割には少し高いかなぁ もう少し安くなれば、即買いなんだけど。ライフライン（水道や電気など）もないので、建物を建てるまでにどれくらいかかるのかも、ちょっと心配。

この間紹介してもらった大谷木の物件が理想に近かったので、もう少し詳しい情報を不動産屋さんから聞くことになり、事務所に伺いました。
事前に質問をメール しておいたら、役所とかに確認をとってくださったり、とても信頼のおける不動産屋さんだな、という印象
私たちが質問したこととその回答（要約）は…

• 地すべり指定地域、あるいは、がけ条例地域ではないですか

  現在のところ地すべり指定地域外・土砂災害警戒区域外です。がけ条例についてですが、千葉県では自然の山についても30度以上の傾斜がついているものはがけとみます。

• 建ぺい率、容積率は

  都市計画区域外ですので基本的には建ぺい率、容積率の指定はありませんが、建築基準法の範囲で70％、400％の建物の建築が可能かと思います。

• 建物は北側にある山からどのくらい離す必要がありますか

  がけ条例に該当しなければ制限はありませんが、建物の耐久性（通風）を確保するために北側の林から若干離した方がよいと思います。

• 詳細な測定図はいただけますか

  はい、地積測量図をお渡しします。

• 購入前に地質調査はできますか

  できますが、費用はお客様負担になります。

• 地目が畑の土地は農家以外の人は購入できないかと思いますが、契約前に地目変更を地主さんが実施されるということで間違いないでしょうか

  農地法5条によって土地売買は可能です。ただし、地目「畑」を「宅地」に変更するためには建物を建築することが条件となりますので、契約時は地目「畑」で仮登記決済をしていただくことになります。

• 水は公営水道ですか

  はい。前面町道にある30ミリの配管から取水が可能です。工事費用のほかに、加入負担金と検査手数料がかかります。

• 排水に関して、当方で負担する工事などがあれば教えてください。

  自然浸透という方法もありますが、先々のことを考えますと合併浄化槽を設置されることをお勧めします。側溝や河川までU字溝や管を設置していただくことになりますが、こちらはお客様負担になります。

今住んでいる地域とは全く違う環境の土地なので、不安がいっぱいで、こんなことまで質問していいのかなぁと思いつつ質問をしたのですが、本当に親切にご回答いただきました。土地も魅力的ですが、お世話してくださる担当者の人柄も重要ですね
でも、やっぱり色々とお金がかかりそう

昨日もいくつか物件を回ったけれど、大谷木の物件より魅力的な物件は見当たらない 安いと思ったら隣が墓地とか、日当たりが悪いとか… 結局、大谷木がいいんじゃない と、私はちょっと決めつつあった。
ダンナさんが「昨日の大雨で大谷木がどうなっているか見てみよう」というので、まぁ見るだけなら。と不動産屋さんに連絡せず、勝手に現地に行ってしまった。
すると…地面は水たまり、ぬかるみだらけ。しかも、止めた車が、どんどん泥に埋まっていく…4WDじゃないから、当然、スタックしてしまい… 毛布を敷いたりしたけど、ダメ。ジャッキアップしてタイヤの下に木を敷こうと思っても、ジャッキ自体が泥に沈んでいく始末… 結局、保険会社に連絡して脱出してもらった。情けない。。。
来てくれた近所の整備会社の社長さんが、私たちがなんでこんなとこでスタックしたのか気になったようで、事情を説明したら、うちの近所にも物件あるよ。と案内してくれた。いくつか気になる物件もあったけど、やっぱり大谷木が一番かなぁ。

今週も物件巡り。いすみ市の老舗の不動産屋さんへ。いくつか紹介してもらったけれど、造成された物件がほとんどで、イマイチ 営業の方も、私たちが探しているような里山の物件は人気が高く、いい物件が出てくるのを待っている人がいると言う。だから、いい物件はなかなか表に出てこないんだそうです
私たちも何年も待たないと理想にピッタリのいい物件には出会えないのかなぁ

今日は、不動産屋さんのKさん、工務店のSさんと、こんな建物を建ててこんなことをしたいんだけど…という話をきいてもらう。おふたりも、私たちもサーファーなので、それだけで仲間という感じで、フランクに話ができてよかったです
ゲストハウスを開業するにあたって、こんなコンセプトで、こういう人をターゲットに…という企画書のようなものを作っていたので、そこから数ページをピックアップしてお渡ししたら…あまりにも具体的だったので、おふたりとも少し驚かれたようです。
企画書を書くのは私の本業でして。。。
でもおかげでおふたりにきちんとイメージが伝わったようです。
打ち合わせの後、みんなで大谷木へ お隣の方（元々この方の土地だったようです）が様子を見に出ていらして、いろいろお話を聞きました。一部整地しているところは、盛土したそうです。敷地内に植わっている果樹（梅や柿）も、まだ元気だということなので、移植できるか、Sさんの知り合いの造園業の方にきいてくださることになりました。

反対側のお隣に挨拶にいったKさんが、たまごを手に帰ってきました。お隣さんは鶏を飼っていて産みたてたまごだそうです 一袋、いただいて帰りました。
家に帰ってさっそく割ってみると…
白身が見たことないくらい盛り上がってて、めちゃくちゃ新鮮

仕事中、ダンナさんから電話。めずらしくなんだかコーフンしてる。聞くと、大谷木の物件を買いたいという人が現れたんだとか
ほ～ら、言わんこっちゃない
初めて大谷木を見て気に入ってからもう1ヶ月過ぎ、それまで何度見に行ったことか…何年も売れなかったような土地でも、気に入ったら即買う人がいるんだから、問題がないかの確認は必要だけど、インスピレーションを感じたら早く買わなくっちゃ。まぁ、値段交渉をどの時点ですればいいか分からなかったから、というのもあるんだけど…
不動産屋さんのKさんに、こちらも買う意志があると地主さんに伝えてもらう。あとは地主さんが、提示価格で買うといった相手か、それとも値切った私たちを選ぶか…通常なら、提示価格で売ることになるだろうと思っていたら、なんと、私たちに売ってくださるという連絡が きっといろいろKさんが話をしてくださったのでしょう。感謝
さっそく買い付け（土地代金の10％～20%を手付けとしてお支払い）。もう後戻りはできません。記念すべき田舎暮らしのスタートです

大谷木の土地と出会ってから約2ヶ月。ダンナさんはもう少し考えて買いたかったみたいだけど、私はずいぶん前にココと決めていて早く決断しないかなぁと思っていたので、遅いくらいでした
ダンナさんは石橋を叩いて渡るタイプ。私は思いついたらすぐやらないと気が済まないタイプ。だからときどき衝突しちゃいます。じれったいんだもん…
今回も、背中を押してもらえなかったらまだ決められずにいたと思う。買いたいと名乗り出た方、ありがとうございます。そして私たちが買うことになってごめんなさい。
土地を買うのは初めてで、しかもそれが「畑」なので、前もってネットで勉強。調べたら、やっぱり農地転用許可がおりないと、農地は売買できないみたい。
だから、停止条件付き売買契約（転用できなければ契約は解除できる）を結ぶのが通例みたいです。ちゃんとそうなっているか、契約時に要確認です。
いよいよ、契約。ちょっと緊張した。なぜだか背筋もピンと伸びてる…
事前に勉強していたとおり、ちゃんと停止条件付き売買契約になっていました。農地転用の許可がおりたら、土地の残金を支払って本契約をして、所有権移転登記をする、という手はずです。土地が手に入るまで、もう一息です
農地転用許可には最低でも2ヶ月かかり、しかも審査は月に1回で、次回の締め切りは来月の10日。急ピッチで申請書一式そろえなくては
契約のお祝いに地酒をいただき、ガンコ山へ向かいました

不動産屋さんのWさんから、農地転用許可の申請書が届きました。専用住宅ではなく、店舗併用住宅なので、申請書以外に提出しなければいけない書類が… といっても、広さが150坪以上あるので住居のみだと分筆が必要なので、どちらにしろ、手続きは煩雑です
さっそく申請書と、事業計画書を書いて、Wさんにチェックしてもらったところ、とりあえず大丈夫なようです。ホッ。残りの資料作成にかかります。

明日は農地転用許可の申請締め切り日。
Wさんが迅速に動いてくださったおかげで、なんとか書類一式をそろえることができました。今後は、睦沢町（農業委員会）、千葉県の順に審査です。無事に許可が下りればいいんだけど…